Hoàn trả mặt bằng là việc bên thuê tháo bỏ toàn bộ phần đã cải tạo trong thời gian thuê, rồi phục hồi trần, tường, sàn, hệ thống điện về đúng hiện trạng lúc nhận bàn giao. Khi chủ nhà hoặc ban quản lý nghiệm thu đạt, bên thuê mới được thanh lý hợp đồng và nhận lại tiền cọc.
Phạm vi cụ thể do hai tài liệu quyết định: điều khoản hoàn trả trong hợp đồng thuê và biên bản bàn giao lúc nhận mặt bằng. Cùng một văn phòng 150 m², có hợp đồng chỉ yêu cầu tháo vách và vệ sinh, có hợp đồng yêu cầu sơn lại toàn bộ và lắp lại trần nguyên bản.
Tháo dỡ văn phòng chỉ là một phần của hoàn trả mặt bằng. Một đội chỉ làm tháo dỡ sẽ để lại mặt bằng trống, trong khi người nghiệm thu cần mặt bằng đúng hiện trạng ban đầu.
| Tiêu chí | Tháo dỡ văn phòng | Hoàn trả mặt bằng |
|---|---|---|
| Công việc | Tháo vách, trần, nội thất, chở xà bần đi | Tháo dỡ + dựng lại trần, vá tường, sơn, đi lại điện, vệ sinh |
| Kết quả | Mặt bằng trống | Mặt bằng đúng hiện trạng ban đầu |
| Người nghiệm thu | Thường không có | Chủ nhà hoặc ban quản lý tòa nhà |
| Liên quan đến tiền cọc | Gián tiếp | Trực tiếp quyết định nhận lại cọc |
Gửi ảnh hợp đồng thuê hoặc biên bản bàn giao qua Zalo, kỹ thuật Gia Phong sẽ chỉ ra hạng mục bắt buộc phải hoàn trả và hạng mục có thể thương lượng với chủ nhà.
Mỗi loại mặt bằng có người nghiệm thu và yêu cầu khác nhau, nên phương án thi công cũng khác nhau.
Tiền cọc thuê văn phòng là khoản bảo đảm thực hiện hợp đồng theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Vì vậy, khi mặt bằng chưa đạt hiện trạng đã cam kết, bên cho thuê thường giữ lại một phần hoặc toàn bộ để bù chi phí khắc phục. Bốn tình huống dưới đây là nguyên nhân phổ biến:
Dịch vụ tháo dỡ văn phòng của Gia Phong gồm cả phần tháo ra và phần dựng lại. Phần dựng lại là nghề gốc của chúng tôi, nên doanh nghiệp chỉ làm việc với một đầu mối từ ngày khảo sát đến ngày ký biên bản nghiệm thu.
Tháo vách thạch cao, vách kính cường lực, cửa gỗ, cửa nhôm kính, trần trang trí, thảm, sàn nâng và các vật dụng gắn cố định. Thứ tự tháo đi từ hạng mục ít tác động đến nhiều tác động, để không ảnh hưởng kết cấu và hệ thống chung của tòa nhà.
Lắp lại trần thả 600 x 600 mm hoặc trần chìm theo thiết kế gốc, dùng đúng loại tấm và khung xương ban quản lý yêu cầu. Những vị trí trần bị khoét để lắp đèn, máy lạnh được vá và xử lý mối nối để không lộ vết. Xem thêm dịch vụ thi công trần vách thạch cao của Gia Phong.
Trám vết khoan, lỗ bắt vít, làm phẳng mảng tường sau khi bóc vách, rồi sơn lại theo mã màu xin từ ban quản lý hoặc chủ nhà. Sơn đúng mã giúp tránh lỗi lệch tông, lỗi dễ thấy nhất khi nghiệm thu dưới ánh sáng ban ngày.
Gỡ sàn nhựa, sàn gỗ, thảm dán, tẩy keo còn bám trên nền và xử lý các vị trí sàn bị đục.
Tháo đường điện, ổ cắm, đèn phát sinh, đưa điểm điện và miệng gió điều hòa về vị trí ban đầu. Việc tạm ngắt hoặc dời đầu báo khói được phối hợp với ban quản lý theo quy định của từng tòa nhà.
Chất thải rắn xây dựng phải được thu gom, vận chuyển và xử lý theo Luật Bảo vệ môi trường 2020 và Nghị định 08/2022/NĐ-CP. Gia Phong đóng bao, vận chuyển xà bần ra khỏi tòa nhà theo khung giờ quy định, sau đó vệ sinh toàn bộ mặt bằng trước buổi nghiệm thu.
Chi phí hoàn trả mặt bằng phụ thuộc vào khối lượng phải tháo, khối lượng phải dựng lại và quy định thi công của tòa nhà. Bảng dưới đây tổng hợp đơn giá tham khảo từ bảng giá công khai của các đơn vị thi công tại TP.HCM, cập nhật tháng 9/2026, chưa gồm VAT.
| Hạng mục | Đơn vị | Đơn giá tham khảo |
|---|---|---|
| Tháo dỡ vách ngăn thạch cao | m² | 50.000 - 55.000 đ |
| Tháo dỡ trần thạch cao | m² | 50.000 - 55.000 đ |
| Tháo vách kính, cửa kính cường lực | m² | khoảng 90.000 đ |
| Tháo cửa gỗ, cửa nhôm kính | bộ | 195.000 - 240.000 đ |
| Dóc vữa tường | m² | 40.000 - 45.000 đ |
| Đục phá gạch ốp lát | m² | từ 85.000 đ |
| Tháo thiết bị vệ sinh | phòng | 555.000 - 600.000 đ |
| Vận chuyển xà bần | chuyến | khoảng 750.000 đ |
| Hạng mục | Đơn vị | Đơn giá tham khảo |
|---|---|---|
| Lắp lại trần thả 600 x 600 mm (khung + tấm) | m² | 105.000 - 170.000 đ |
| Sơn bả hoàn thiện tường | m² | 45.000 - 90.000 đ |
| Gỡ sàn nhựa, tẩy keo | m² | báo theo khảo sát |
| Đi lại điểm điện, ổ cắm, đèn | điểm | báo theo khảo sát |
Giá lắp trần thả chênh lệch chủ yếu do loại khung xương và tấm. Theo bảng giá của Vĩnh Tường tại TP.HCM, trần dùng khung chính hãng nằm ở nhóm giá cao hơn. Giá sơn chênh lệch theo hãng sơn và số lớp bả.
Ví dụ dự toán cho văn phòng 100 m²
Giả sử một dự án hoàn trả mặt bằng văn phòng 100 m² cần tháo 30 m² vách thạch cao, tháo và lắp lại 40 m² trần thả, sơn bả lại 120 m² tường và chở 2 chuyến xà bần:
| Hạng mục | Khối lượng | Thành tiền tham khảo |
|---|---|---|
| Tháo vách thạch cao | 30 m² | 1.500.000 - 1.650.000 đ |
| Tháo trần thả | 40 m² | 2.000.000 - 2.200.000 đ |
| Lắp lại trần thả | 40 m² | 4.200.000 - 6.800.000 đ |
| Sơn bả tường | 120 m² | 5.400.000 - 10.800.000 đ |
| Vận chuyển xà bần | 2 chuyến | 1.500.000 đ |
| Tổng tham khảo | khoảng 14,6 - 23 triệu đồng |
Dự toán chưa gồm sàn, điện, VAT và phí thi công do tòa nhà thu (nếu có). Nhìn vào bảng, phần dựng lại (trần và sơn) chiếm hơn một nửa chi phí. Đây là lý do nên chọn đơn vị làm tốt phần dựng lại, thay vì chỉ so giá tháo dỡ.
Công trình 1.500 m²
Bàn giao sau 15 ngày
Bảng trên là giá tham khảo thị trường. Gia Phong khảo sát tại chỗ miễn phí, báo giá theo từng hạng mục và ghi rõ vào hợp đồng, không phát sinh ngoài phạm vi đã ký. Gửi kèm ngày phải bàn giao để được xếp lịch ưu tiên.
Hotline: 0903 199 709
GỬI ẢNH HIỆN TRẠNG QUA ZALOQuy trình được lập ngược từ ngày bàn giao, để mọi thủ tục với ban quản lý hoàn tất trước khi thợ vào làm.
Thời gian thi công tham khảo theo mặt bằng chung của thị trường:
| Diện tích văn phòng | Thời gian thi công tham khảo |
|---|---|
| Văn phòng dưới 200m² | 2 - 4 ngày làm việc |
| Văn phòng 200 - 500m² | 5 - 7 ngày |
| Văn phòng trên 500m² hoặc có trần kỹ thuật, điều hòa trung tâm | 7 - 10 ngày |
Thời gian trên chưa tính thủ tục đăng ký với ban quản lý. Doanh nghiệp nên liên hệ đơn vị thi công trước ngày bàn giao khoảng 1 - 2 tuần, để đủ thời gian khảo sát, đăng ký và dự phòng cho lần nghiệm thu thứ hai. Nếu chỉ còn vài ngày, vẫn nên gọi: kỹ thuật sẽ nói thẳng có kịp hay không trước khi nhận việc.
Gọi ngay để kỹ thuật kiểm tra tiến độ có kịp không trước khi nhận việc. Gia Phong bố trí đội làm ban đêm và cuối tuần theo nội quy tòa nhà.
Gọi gấp 0903 199 709Không phải hạng mục nào cũng bắt buộc phải tháo. Bốn việc dưới đây thường giúp doanh nghiệp giảm khối lượng công việc trước khi gọi thợ:
Trong buổi khảo sát, kỹ thuật Gia Phong sẽ chỉ ra những hạng mục có thể thương lượng với chủ nhà hoặc ban quản lý.
Dưới đây là một số dự án hoàn trả mặt bằng Gia Phong đã bàn giao, từ văn phòng trong khu công nghệ cao đến tòa nhà trung tâm Quận 1. Ảnh được chụp cùng một góc trước và sau khi hoàn trả, để doanh nghiệp tự đánh giá chất lượng phần dựng lại.
Đơn vị chuyển dọn mạnh ở khâu tháo và chở đi. Gia Phong mạnh ở khâu dựng lại, phần chiếm hơn một nửa chi phí và là phần người nghiệm thu kiểm tra kỹ nhất.
Có. Khi hợp đồng không thỏa thuận khác, khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu bên thuê trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Biên bản bàn giao lúc nhận mặt bằng là căn cứ chính để xác định tình trạng ban đầu.
Có. Nhiều tòa nhà văn phòng tại TP.HCM giới hạn tiếng ồn trong giờ hành chính, nên chúng tôi bố trí đội làm ngoài giờ theo nội quy tòa nhà. Phần chênh lệch nhân công ngoài giờ được báo rõ trong báo giá, không phát sinh sau.
Gia Phong chuẩn bị hồ sơ đăng ký gồm danh sách thợ, lịch thi công và phương án che chắn. Doanh nghiệp chỉ cần ký xác nhận hoặc ủy quyền. Phí thi công hay phí giám sát do tòa nhà thu (nếu có) được thông báo trước khi ký hợp đồng.
Khung xương, tấm trần còn tốt có thể tháo cẩn thận để tái sử dụng khi lắp lại trần. Cách tháo này mất công hơn phá bỏ, nên đơn giá tháo có thể cao hơn, nhưng thường tiết kiệm được tiền vật tư mới. Kỹ thuật sẽ so sánh hai phương án ngay khi khảo sát.
Không hoàn toàn giống. Với nhà phố, chủ nhà nghiệm thu trực tiếp theo biên bản bàn giao lúc thuê, thường không yêu cầu mã tấm hay mã màu cụ thể như tòa nhà văn phòng. Vì vậy biên bản và ảnh chụp lúc nhận nhà là căn cứ quan trọng nhất.
